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任志强为何“调枪头”看衰楼市 未来还看政策

理财周刊   2014-12-30 11:00

[摘要] “房地产 下滑已经成为必然,甚至没看到任何理由能阻止。”一向坚定看多楼市、对“空头”频频开炮的“任大炮”,怎么忽然转向了呢?

“房地产 下滑已经成为必然,甚至没看到任何理由能阻止。”一向坚定看多楼市、对“空头”频频开炮的“任大炮”,怎么忽然转向了呢?

“房地产 下滑已经成为必然,甚至没看到任何理由能阻止。”近日,刚从华远地产董事长任上退休不久的任志强罕见唱衰楼市,引起不小的关注。一向坚定看多楼市、对“空头”频频开炮的“任大炮”,怎么忽然转性了呢?

“去库存”或成持久战

不妨让我们先来看看任志强此次在“全联房地产商会2014年会”上,首次看衰楼市的一些主要论点。

国家统计局12月12日公布的数据显示,今年前11月,房地产开发 增速降至11.9%,为2009年8月以来64个月的值。任志强据此表示,从11月房地产运行数据看,国房景气指数已经超过历史点,而且还在继续下滑;当月房地产开发 增速已经连续三个月低于10%,到年底和明年年初,持续下滑的趋势不会改变;土地购置面积不足以支撑明年的销售,新开工量也再次下降;房地产开发资金来源已经降到历史点,意味着房企没有更多余力用于 和生产了。

“到目前为止,维持10%左右的 增速已经是竭尽全力了。”任志强说:“ 严重的问题是我们的库存在不断加大,目前预售面积已经超过6亿平方米,达到历史高峰。库存压力不仅出现在大城市,二、三、四线城市都出现了。”

数据显示,在6亿平方米中住宅预售面积为3亿平方米。一线城市的销售降幅从三季度开始收窄,一线城市的销售回升是比较明显的,其中10月份销售增长了60%,11月份销售增长接近。但任志强指出,仅仅依靠一线城市的增长是不够的。

如果底部运行在一个较长的周期,会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。而如果货币政策和财政政策不改变的话,这个周期就会加长,不能试图因为降息、9·30房贷新政以及其他一些政策而过度乐观,要消化现有的库存,可能会持续比较长的时间。“到目前为止我们没看到任何理由能阻止 持续向下的趋势,因此,希望 的企业做好长期的思想准备。”任志强说。

看衰前几天尚在唱多

对于任志强的此次“调枪头”,大家的反响也各不相同。有人认为任志强这次虽说是首次唱衰楼市,但对后市表现出的是一种“谨慎悲观”的态度;也有人认为由于12月11日闭幕的 经济工作会议只字未提楼市,因此任志强也跟许多房地产业的大佬一样,在发言时明显失落;更有人表示,任大炮多年以来之所以看多楼市,都是为背后的利益说话,现在退休了,终于说出了“良心话”。

任志强此次唱衰楼市确实有些“突然”。12月初,刚刚卸任华远房地产董事长的任志强还曾表示,尽管央行出台了9·30、降息等一系列政策,但目前供求关系的供还没有迅速变成正增长,供求关系估计要到明年底才能发生比较大的变化。

“前提条件就是后半截的土地是不是能够迅速地供给,能在下半年的时候迅速地开工。”任志强认为,目前待销售的和正在开工建设没有销售的面积约20亿平方米,今年大概能够销售10亿平方米左右,明年应该也能销售10亿平方米左右。如果新开工不增加,那么到明年房子基本上都要卖完。如果新开工面积继续增长,且增长的速度要快于销售去化的速度,才有可能维持一个总量平衡。

同时任志强还强调,从的地价来看,二、三线城市的地价处于下降的趋势,而一线城市仍然处于一个快速上涨的过程。

甚至于就在唱衰的几天前,任志强参加成都举行的“2014中国西部商业地产行业发展论坛”时仍表示,当城镇化率在30%~70%时,房价处于一个加速增长过程;城镇化率在30%以下时,才是房价低速增长期。而中国现在的城镇化率在53%左右,正处于房价高速增长时期。“在19世纪之后,住房在国民收入分配中的比例越来越高, 发达国家已经这样这么多年了,为什么住房收入分配的比例还越来越高?中国躲不开,你以为中国不一样,除非你不想住进去。”任志强认为,未来中国住房消费仍然占主导地位。

楼市“波动”还看政策

对比任志强的前后言论我们可以发现,无论是对库存、地价还是城镇化的讨论,其主要焦点的还是在于房地产的“增速”问题。唱衰时,其所谓的下滑指的仅仅是房地产的 增速在下滑。甚至于如果死抠字眼,房地产 的增速下滑和房价的增长似乎也可以算是两个概念。

“当中国的宏观经济速度放慢的时候,房地产常态也一定是放慢增长速度。”任志强还表示,2015年房地产业要密切关注“ 在干什么”,“‘微刺激’的概念就是会不断地调”。虽然在此前的 经济会议报告中没有提到房地产,但任志强认为,在城镇化中,房地产仍然是支柱,而且隐含涉及到房地产的内容还是存在的。比如户籍制度的改革和城镇化改革。“如果没有房地产作支撑也很难。”任志强说。

但不可否认的是,在短短几天时间内,任志强对楼市确实从“坚定唱多”向“谨慎悲观”发生了转变。今年房企销售业绩的数据或可看出一些端倪,截至12月7日,公布11月销售业绩的上市房企有21家,仅恒大、绿城已提前完成年度任务,万科、富力与合景也完成近9成,但合生等企业完成年度任务不足四成。整体21家企业,有超过15家已经不可能完成年度任务。而去年,11月结束,碧桂园、融创、华润置地、瑞安房地产以及旭辉地产等房企均超额完成年度任务。

而对于楼市走到拐点、明年要大降等说法,任志强目前仍表示反对。“我不同意说楼市在低谷阶段、面临拐点。 说从高增长变成中增长,我们房地产也是从高增长下了台阶,低谷那是继续向下的过程。下台阶就是保持在比如6%到8%的一个常态, 说的,它会维持一个相当时间。怕的是从8%变成7%,7%变成6%,迅速下滑,所以现在是‘稳’。”任志强说。

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