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从政策变迁看楼市这一年

中国经济时报   2016-02-24 10:04

[摘要] 中国楼市或将再迎新一轮春天?楼市或将复制2008—2009年的翻转式火爆?刚需购房人出手时机已到?连日来,伴随2016年春节前后的楼市新政密集出台,市场各界对楼市的关注持续升温

中国楼市或将再迎新一轮春天?楼市或将复制2008—2009年的翻转式火爆?刚需购房人出手时机已到?连日来,伴随2016年春节前后的楼市新政密集出台,市场各界对楼市的关注持续升温,毕竟,决策层再次打出“金融+财税”的政策组合拳,以期实现对楼市回暖的刺激,对深谙中国楼市的观察人士而言,可以说是“再熟悉不过了”。

早在2008年年底,中央出台的一系列救市政策就曾采用了“金融+财税”的政策组合。彼时,伴随信贷、税收多重政策叠加利好,原本低头向下、普遍预冷的房地产市场迅速转向,不妨通过一组数据对此加以对比。

在政策组合拳救市之前的2008年,国家统计局数据显示,2008年房地产市场需求下降。商品房销售面积62088.9万平方米,同比减少20%。而在2009年,即救市政策实施之后的当年,商品房销售面积大幅增加。数据显示,2009年全年商品房销售面积93713万平方米,同比增加42.1%,销售额高达4.4万亿元,同比增长83%。

这样的救市效果至今令人难忘。然而,对于中国房地产市场而言,2008—2009年楼市的翻转式火爆场面或许正是隐患不断积累的开始。正是在2009年,我国宏观经济开始出现通胀预期,地价也由降转升,2009年房屋销售价格也于当年的3月份起开始环比上涨,涨幅逐步增加;同年,商品房屋新开工面积和竣工面积增幅双双同比2008年增加。其中,商品房新开工面积11.54亿平方米,同比增长12.5%;面积7.02亿平方米,同比增长5.5%。

一系列数字的逐渐上涨证明楼市的信心因救市组合拳而迅速回升。基于此,翻转式火爆场面得以普遍出现于中国各级城市的楼市。然而,楼市的火爆让决策层迅速意识到了风险即将到来,2009年12月9日的国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施;2009年12月14日,国务院常务会议在对房地产市场布局,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措时明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。

至此,楼市政策走上了由宽松逐步收紧的道路,然而,尽管一些以北京(楼盘)、上海(楼盘)等一线大城市为代表的地区开始通过限购措施遏制投机行为,客观上的确遏制了房价的过快上涨,并带动大部分城市加入限购大军。但是,决策层似乎忽略了一点,中央下达的性政策导向,在地方执行上出现了两个极端走向:一方面,一线大城市的需求仍然存在,限购的举措也没有挡住房价持续走高的步伐,毕竟,一线城市的资源仍然紧缺;另一方面,二三线城市甚至中小城市的需求因为限购变得观望氛围浓厚,这对本就不足的需求而言堪称雪上加霜。

其结果显而易见,那就是助长了我国楼市高库存的不断积累。通过近几年的数据可见,2005年至2009年,商品房待售面积均未突破2亿平方米。其中2007年,商品房待售面积仅为1.34亿平方米。然而,从2008年开始,中国商品房待售面积开始呈不断增加态势。从2007年到2015年的9年时间内,中国商品房待售面积增加了4倍多。根据国家统计局的数据显示,当前超过7亿平方米的待售面积显然足以触动整个中国楼市的敏感神经。

从政策变迁轨迹观察,2008—2009年,从救市政策推出到开始收紧仅仅一年时间,却造就了楼市的异常火爆,追其原因,应该说根源就在于忽略了市场自身力量的影响,这一点从开始收紧政策加以补救却效果平平即可窥见,比如2009年至今的库存压力持续上升。

当然,另一个不得不说的是,我国楼市政策逐步收紧后,世界经济形势继续维持复杂多变局面,且复苏乏力,加之国内经济加速步入新常态推动经济主动减速,种种因素均快速传导至房地产市场,由此似乎形成了恶性循环,即经济形势转差,房地产投资停滞,销售遇冷,库存高企。

由此,从2015年开始,我国楼市政策出现了松动,除了大多数城市退出限购大军外,2015年3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布通知,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付低降至二成。同日,财政部和国税总局也发布通知,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。市场对此一致冠以“3·30”新政的称谓,并寄望重演2008—2009年的翻转。

然而,尽管2015年四部委联手打出“金融+财税”的政策组合拳与2008年年底出台的楼市政策似曾相识。但效果却大打折扣,究其原因,是因为我国房地产市场已经发生了深刻变化。宏观经济层面的经济减速、以刚需为首的购房需求逐年释放、购房人的理性等都加剧了这一变化的发生。

从“3·30”新政至今,我们并未看到楼市出现根本性翻转,尽管一线城市的楼市呈现回暖迹象,但二三线城市甚至广大中小城市的高库存压力仍未获得缓解,由此,2015年年底的中央经济工作会议提出去库存任务,明确了一系列政策方向,旨在加快去库存进度。

时间重回2016年的楼市新政,依旧是“金融+财税”的政策组合,且是在“3·30”新政执行近一年时间后出台,用意十分明确,不仅响应去库存的战略号召,更意在拉开彻底扭转楼市颓势的政策大幕,从这点看,2016年的中国楼市值得期待,至少在政策红利上,我们或许还会看到更多的政策落地。

此外,针对楼市政策调整,民间智慧不可不提。比如前段时间引起高度关注的房贷利息抵扣个税,再比如市场人士呼吁放开一线城市高端住宅交易限购,通过释放高端改善性需求带动二手房市场成交,继而推动新房入市流动,以形成良性循环,等等,总之,对于中国楼市而言,2016年注定要继续在去库存的道路上艰难前行,关键是,必须以尽快盘活存量为前提,方可促成经济新常态下的中国楼市实现可持续发展。

 

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