[摘要] 5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。
5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。根据央行官网披露的会议内容，央行要求各银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。
在神经高度敏感的房地产市场，政策上的任何风吹草动都会让市场产生无限遐想，央行此次表态被解读为救市、托市，地产股也跟着一片飘红，华联控股(000036,股吧)、招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)、阳光股份(000608,股吧)、天房发展(600322,股吧)等个股涨幅居前。
近年来，“房贷难、房贷慢、房贷贵”已经成为了不争的事实，尽管央行再次喊话力挺个人住房贷款，但商业银行是否会照单执行还很难定论。据亚豪机构调研结果显示，受房地产市场下行影响，北京（楼盘）地区大部分银行的首套房贷利率基本维持在基准利率甚至上浮10%，整体个贷市场依然趋紧，虽然首套房的按揭贷款暂停只是个别现象，但贷款难度增加了，主要体现在首付比例的提高、贷款利率的上调以及收入来源的稳定性要求方面。
另据亚豪机构调研，虽然各行已经领会了此次座谈会的精神，部分银行也表示收到了相关文件，但并不会马上调整按揭政策，银行需要在全年信贷额度供应和维持低利率之间寻求平衡。由于年初各家银行已经根据其全年的贷款额度制定了相应的投放规划，如果按照央行指示增加个贷的总量规模，那么商业银行需要从经营性贷款中切割出一定额度的贷款规模来贴补个贷市场。即便有调整，最快也是在三季度执行，而且调整幅度有限。
实际上，在房地产市场宏观调控的政策中，支持居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求是个亘古不变的话题。央行这么多年也一直在强调实行这个政策，但部分商业银行依然出现了收紧和暂停房贷的现象。
对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，在大的政策背景下，央行的指引是非常及时的，但具体到商业银行的操作之中一定会综合考虑各种条件，不要过分解读央行的会议精神。当前，我国的宏观经济处于触底阶段，仍然需要房地产适度拉动宏观经济的增长。当房地产市场出现变数的时候，银行的风险也在增大。商业银行作为一个盈利机构对于自身的成本核算要求也比较高，央行在此时提出“保个贷”，可能是担心各家商业银行由于过度担忧自身的资产安全性的问题，减缓对于首套自住普通商品房的贷款速度。去年6月份以来，很多商业银行已经出现了“不愿贷、拖延贷、涨价贷”的现象。
在郭毅看来，从去年下半年开始，商业银行的各种资金成本显著上升，但房贷仍然是按照银行公布的在贷款基准利率的基础上，向上或是向下调整，加之一些商业银行觉得房地产行业的风险比过去有所加大，导致其放贷的积极性有所削弱。
每年年初，因为银行获得新的贷款额度，资金充裕，放款速度会比较快，但今年的放款难问题并没有因为新的年度开启而有所缓解，在房地产贷款额度收紧的大背景下，宁波（楼盘）房地产公司兴润置业成为家因资金链断裂而破产的房企，紧接着光耀地产被疯传因资金压力濒临倒闭，房地产商资金断裂的消息此起彼伏。
无论是从上游还是下游，银行和房地产的关系始终是“你中有我，我中有你”，现在商业银行真实的心理写照就是“怕企业破产、怕老板跑路、怕个人弃房”。郭毅认为，个人住房按揭贷款在商业银行所有贷款门类中应该属于最安全的贷款门类之一，现在之所以收紧，主要还是由于对房地产市场预期的利空判断以及银行自身的资金成本压力造成的。
“央行召开住房金融服务座谈会，不是释放货币政策松动的信号，也不是楼市调控退出的信号。此举还是着重于刚性需求，从各方声音来看，银行已经为房地产下行做好了充足准备，保证资金的正常流动性和抗风险性。对市场信心有提振作用，但对市场的实际影响不大。”郭毅说。
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