[摘要] “价格战”——去年省城楼市出现的新名词，过去的楼市黄金十年里，省城房价不断攀升，新楼盘定价相比周边只高不低，降价成为楼市“奢侈”的名词。
“价格战”——去年省城楼市出现的新名词，过去的楼市黄金十年里，省城房价不断攀升，新楼盘定价相比周边只高不低，降价成为楼市“奢侈”的名词。但是去年下半年开始，在苦苦挣扎了半年之后，省城有的房企面对库存压力，只能无奈降价，并且降价潮一发不可收拾，从再现“七字头”房源到首现“三字头”房源，不仅在售楼盘在降价，连新开楼盘都纷纷给出“本区位历史低价”。
但是记者调查发现，并不是所有楼盘都在降价，从区位来看，东部和西部俨然已经成为价格战的主战场，多数“创纪录新低”都出自这两个区域。由于城市发展的规划，东西部将成为未来城市重点发展的区域，房企争相进驻，大量的楼盘拔地而起，在吸引市民置业的同时，更是产生了大量的库存，面对楼市的冷清，降价消化库存成为必然的选择。
而反观省城南部和北部，价格却比较坚挺，虽然去年下半年降价潮开始席卷省城楼市时，南部和北部的不少楼盘跟风推出“特价房”，但销售完后便再没了大幅降价的动作。同时，由于南部和北部地理环境限制，这两个区位楼盘相对较少，多数房企并没有迫切消化库存的计划。记者发现，目前省城南部多数楼盘每平米价格依然保持在8000元以上，而北部大部分楼盘价格亦保持在2013年的水平。
东城西城隔空打响“价格战”
东城使出杀手锏西城杀个回马枪
东部城区在市民心目中一直是“高大上”的角色，房价高成了很多人的共识。但是近年来，房地产业面临巨大的压力，房价已经不再坚挺，为了能有效抢夺市场份额，有个别楼盘甚至将售价定在了4800元/m2。当东城也揭开“低价”面纱之后，便真正形成了“东西两翼齐降价”的局面。
一招鲜吃遍天
东拓的脚步一直未停，居住区的东扩也一直没有停歇。就目前市场来看，邢村立交桥位置就是东部主居住区东沿地带，在前两年这里的售价一直维持在6000元/㎡左右的销售区间，这个价格在一段时间内被认为是东部的“房价砖石底”，但随着越来越多的开发商进驻，这片数字被重新进行了定义。
不得不说，对于刚需性楼盘来说，实实在在刷新新低的价格优势，是开发商“一招鲜，吃遍天”的营销绝杀技。但值得注意的是，这种绝杀并非家家可用，它需要开发商有深厚的内功。记者在采访中发现，在唐冶推出4800以及后来4388惊爆价的两家楼盘，他们都具有一个共性。那就是这几个项目都是大宗土地，低价是一期的开盘价，后面还有大量后期房源跟进，所以，即使一期成本价销售，陆续走高的后续房源所具有的大幅盈利空间也足以弥补前情。
面对如此低价，记者采访唐冶片区一个在售楼盘的项目负责人冉经理，冉经理称：“楼盘之所以制定4388元/㎡低价竞争策略，与前期的充足准备不无关系。由于初买地时候，购买的面积大，价格便宜，从而使开发商在这场价格战当中具备充足的资金优势，虽然在开盘之初销售量并没有爆发式的增长，但后期慢慢吸引客户，销售业绩持续不断地增长。一期项目销售进展正常，已经完成销售任务的60%。”
就东城2015年的市场发展，记者也采访了相关楼盘的负责人，他们称：“东部城区的楼盘开发相对成熟，在供给和价格上也比较稳定。但是楼盘价格的变化势必会带动周围片区的调整，但总体发展上波动不会太大。”
“3”时代杀个回马枪
2014年上半年济南城西率先打起了价格战，中建是西客站片区个打出低价概念的楼盘，随后金科城也随之加入。当初这两个企业打出的价格在5千区间，这个价格在当初来说已经是西客站片区非常优惠的价格了。虽然只是有少部分房源在特价销售的范围内，但是却打开了西客站降价的大潮，很快原来定价在7千区间的楼盘都陆续下调了售价，纷纷步入5千及6千的销售区间。
在2014年底，西客站片区再度因“3999元/㎡”低价被市民所关注，为了进一步了解推出特价的楼盘，记者到楼盘进行了采访。楼盘负责人称：目前推出的地块为项目首期地块，初期入市，公司利用价格优势让利给客户，不仅可以提升项目销量，提高项目知名度与公司美誉度，更可以在同区域中更好的突围。
项目负责人称：“西客站楼盘数量较多，所以新项目入市的开门红非常重要，价格上公司也是衡量再三。项目开发共有10个地块，一期推出的入市产品价格会比较低，但是项目占地面积大、开发周期长，项目也拥有多种业态，所以不担心项目前期的利润低，在过后几年会逐渐扭转低利润的局面。各种业态互为协调，各种产业形成经济内循环，可以共同支撑起此价位。
提到特价房或者低价销售，很多时候都是楼层不太好的房源。很多购房者会认为开发商优惠的诚意不足，但有些新入市的楼盘会尽可能的避免这种情况的发生。记者就价格竞争一事采访了项目负责人，称市场上能够出现这种价格，并不全都是为了价格竞争才产生的，很多时候价格的制定是依据市场及销售节奏来制定的，是遵循市场规律、顺应市场趋势的。以优惠的价格吸引客户关注，是为了促进市场的良性互动和楼盘间的竞争。
项目负责人告诉记者，3999元/㎡的价格推出之后，很多客户都不太相信，很多人都亲自到售楼处来确认。现在很多购房者都趋于理性，购房不再盲目、冲动，很多人购房都是建立在货比三家的基础上，就目前的市场推广效果来说，比预期要好，目前的价格策略是比较成功的。
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哪些企业玩的起价格战
2015年，房地产市场较去年来说虽有所回暖，但却无法取得往年的辉煌成就，“价格战”仿佛成为了广大房地产商所青睐的营销策略。放眼济南楼市，层出不穷的低价楼盘进入视野。人们不禁产生疑惑, 房地产行业的利润究竟有多少?各大开发商如此压低房价，什么样的企业才能玩的起价格战呢?
上市公司是“玩主”
总的来说能经的起价格战的企业首先都是上市大公司，并且是有一定的政府背景。这些公司的资金储备相对充分，多个项目遍地开花，赢利点较多不会仅聚在几个项目上。小公司的赢利点比较单一，为了能维持项目的后续发展，很难像大房企那样有比较大的优惠空间。
拿地成本高的玩不起
地价决定销售价格，地块价格低则在同区竞争中会率先获得竞争优势。很多楼盘买地时间比较早，价格相对较低。有些房企虽然也在同片区开发，但是因为拿地时间不同，导致了销售成本的不同。一旦发生两楼盘拼价的情况，成本高的房企在竞争时势必会处于劣势。
资金链压力大的企业爱玩价格战
随着楼盘销售的逐渐遇冷，资金链的重要性对于房企来说更加明显。为了能保证资金回笼、保证公司后期的资金运作正常，开发商都愿意用走量的方式来获得现金流。在市场不好的情况下，使用低利润来赢得市场竞争是个很有效果的办法。
新项目低价入市打响“头炮”
新项目刚刚入市时经常使用的便是低价，为的是赚取市场的关注度和购房者的好口碑。目前很多楼盘都分好几期进行开发，通常新入市销售的楼盘为项目一期，随着楼盘开发成熟度的提升，销售价格会慢慢上调，至于上调的幅度还要看企业的具体情况。
南北城隔岸争夺“制高点”
南城稳定得低调 北城崛起得张扬
提起房价，多数市民对省城南部的印象便是“贵”，多年来，省城南部楼市一直稳定的低调，房价持续攀升，销量持续增长，即便东西价格战打的火热，南城楼市也仅仅象征性的参与后便回归常态。而反观省城北部，则崛起的张扬，在低调多年以后，北城楼盘高调加入价格战，并且战绩斐然。
南城楼盘挺低调
提起房价，多数市民对省城南部的印象便是“贵”，“十年前别的地方的房子都卖三四千元一平米的时候，南边就已经卖到了五六千，我印象中，这边的楼盘一直比较高端，过去很多有头有脸的人物也都喜欢住在这里，近几年济南发展的快了，高档楼盘到处都是，而且南边显得有点陈旧了，但二手房也不便宜，毕竟这里是济南人民一直以来喜欢的居住地。”在英雄山路上，在此居住多年的王大爷告诉记者。
据数据统计，与济南其他几个城区相比，南部的房价稳定且维持价格较高，目前来看，大多数楼盘售价依然维持在7500元/平方米以上的阶段内，平均价格已经与东西部拉开差距。
济南过去存在“住南不住北”的说法，因为南部有多处景色秀美的风景区，像是英雄山风景区和千佛山风景区，由两大风景区还衍生出诸多公园，其中诸多的绿化使得南部的空气质量较其他区域更为清新，也更加的适宜居住，有“南部生态园”之称。同时南部也是济南市的老城区，在传统的观念中，人们会对老城区产生一种特殊的情感，因此会有很多的老济南人选择在南部买房居住。尽管不像东西部楼盘那样大规模开发并且持续宣传来提升售价，济南南部的楼盘靠着自身的区位优势，销量一直不错。
记者走访发现，数据显示，省城南部目前售价高的楼盘位于旅游路上，价格达到了22000元/平方米，其中的洋房为26000-29000元/平方米，别墅更是达到30000元/平方米，而济南市其他区域的高售价也是在24000元/平方米左右。根据统计，目前省城南部在售住宅楼盘在20家左右，除去几个大型楼盘外，其余都规模较小，总建筑面积在10万平米以下的楼盘在10家左右，但是规模虽小，这些楼盘的售价却不低，记者发现，目前南部低售价的楼盘在郎茂山路附近，低售价为7980元/平米，相比东西两个区位低于5000元/平米的低售价，这样的价格明显偏高。
同时记者走访目前南部3家在出售特价房的楼盘发现，即便打出特价，这些房源的价格也不低，8500元/平米、9300元/平米、9500元/平米，即使是打出特价，南部楼房的售价仍是超过8000元/平方米。
资深房企扎堆南城
采访中记者发现，与其他区位不同的是，南部大盘多在此区位深耕多年，能代表省城房价近年来的走势，从济南南部几家楼盘开盘至今的价格走势图来看，多家楼盘呈现出平稳上升的曲线，如鲁能领秀城早的记录在2005年11月30日，售价为3488元/平方米，之后的10年中，价格高曾于2011年1月到达11000元/平方米，至今低房价是9500元/平方米，高是10500元/平方米，价格稳步上升;国华东方美郡早的记录在2008年2月14日，售价为13000元/平方米，之后的7年中，高售价便是从2014年5月延续到现今的22000元/平方米，曲线呈增长后趋稳的状态。在楼市售价随着各种因素而不断变动的情况下，南部的售价却始终平稳运行，确实是一大“南部特色”。
北部新城成了搅局者
但是在去年下半年，华山片区一楼盘开盘，不但让北部楼盘范围拓展到了小清河更北的地方，在价格上更是突破了以往的界限，5500元/平米的低价成为北部楼市历史低。
低价总是伴随着热销，如此低廉的售价吸引了大批购房者，该楼盘开盘首日便售出4000多套房源，创造了省城开盘纪录，北部楼市成功搅局济南价格战。
除了华山片区，北湖片区也是非常受人瞩目的一个区域，该区域内的北大时代以及海尔云世界在2014年盛大开盘，受到了广大市民的热捧。同样北湖片区在2014年有了实质性的进展。所以在华山片区以及北湖片区的带动下，滨河新区将会成为2015年济南房地产市场又一颗耀眼的城市明星。
发展靠南 均价过高
记者统计发现，虽然北部楼市已经步入发展期，但该区位依然缺少低价楼盘，造成该区位楼盘均价依然保持在7000元/平米左右。在小清河周边，记者走访了多家楼盘，这些楼盘售价均在9000元/平米左右，“这个楼盘已经售完了，几年前就已经卖到了8000多元一平，现在周边房价和以前差不多，这个地方虽然比较靠北，但交通比较好，距离市中心也近，所以不少楼盘卖的也挺好。”家住全福立交桥附近的一位居民告诉记者。
正像这位市民所说，北部城区大多数楼盘都位于小清河沿线，而这个区位由于已经发展多年，房价较高，造成北部城区均价较高。
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