[摘要] 2015年在经历了前两个月的季节性供应低迷之后，自3月开始，北京楼市的销售季正式开启。
2015年在经历了前两个月的季节性供应低迷之后，自3月开始，北京楼市的销售季正式开启。亚豪机构统计数据显示，今年3月，北京楼市预计将有30个项目入市，其中包括苏宁·尊悦大厦、绿地中央广场国际公馆、盛德紫阙等8个纯新盘，以及首开·熙悦尚郡、中冶·德贤公馆、大苑海淀名著等22个老项目的后期。从3月北京入市项目的定价特征来看，两极分化的形势逐渐明朗，即中低端项目的定价稳中下滑，高端项目的定价持续走高，这一特征有望在2015年全年得以保持。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从楼市的季节供应周期来看，每年元旦、春节所在的1、2月份都是全年的供应低点，新的销售季一般从3月份开始。从2015年的供应走势来看，自3月份开始，北京的楼市月度供应量将呈现逐渐上升的趋势，整体供应情况比2014年将有所增加。任启鑫认为，这主要是近年来住宅用地集中供应所导致，2013—2014年北京共实现126宗宅地出让，在快速周转已成为房企共识的背景下，预计这些宅地将在未来一到两年内集中入市。在未来纯新盘竞争激励的预期下，老项目的后期产品也纷纷抓紧入市，以求避其锋芒，纯新盘与老项目相互拉动，将使得未来两年的市场供应较为活跃。
从供应区域来看，今年3月份北京预计入市项目呈现全面开花的趋势。除石景山区和怀柔区外，北京各个区县均有项目入市；从物业类型来看，刚需住宅、公寓豪宅、小户型商住、别墅均有所供应；从价格区间来看，3月入市项目既有每平方米单价万元左右的远郊低端项目，也有单价7万元的城区豪宅项目以及价位趋中的改善型项目。
从中低端项目的定价来看，首开国风美唐的报价为3.2万元/平方米，与2014销售价格保持一致。此外，纯新盘苏宁·尊悦大厦目前的报价为2.2万元/平方米，相比周边在售项目每平方米低2000元左右。由此可以看出，低端刚需项目的价格已经趋稳甚至开始走低，目的就是要加快出货。
任启鑫对记者表示，中低端项目以平价甚至低价来推盘的原因主要是受自住房的影响。2014年北京自住房产品入市后，其与普通住宅项目的价差在30%以上，吸引了大量中低端客源的关注，对商品住宅市场造成了巨大打击。而在2013—2014年出让的54宗自住房用地中，除22宗已在2014年入市的项目外，其余32宗将在2015年陆续上市，预计将提供3.5万套左右自住型商品房，这一供应量相当于2014年纯商品住宅成交量的近一半，自住房如此巨大的潜在供应量将对2015年的商品住宅市场继续形成重大影响，因此中低端刚需类项目不得不调低价格预期，争抢有限客源，加快出货速度。
另一方面，豪宅项目的定价却呈现持续走高的趋势。其中，3月预期入市的大苑海淀名著项目的2012—2013年一期入市价格仅为3.2万元/平方米，但2014年，自其周边高价地项目京投银泰琨御府以7.3万元/平方米的价格入市后，直接拉升了大苑海淀名著项目的价格预期，预计其开盘报价将攀涨至7万元/平方米。
任启鑫分析认为，地价飙升是促使豪宅项目价格持续上涨的源动力。大苑海淀名著项目虽然自身的土地成本并不算高，但基于周边新项目或同品质项目定价的上涨，其价格也随之飙升。这类随行就市的项目具备一定的自身优势，由于地处城市核心区，地理优势不可复制，因此相比纯由地价推升而形成的“被高价”项目来说，其在高端市场的接受度比较高。但是，当前的高端置业群体对于升级型住宅产品的复合化要求越来越高，高价项目若仅凭有利位置和成本优势还难以取得上佳的销售业绩，尚需要在产品上做足功夫，满足高端置业群体在产品规划、配套、服务等方面的全方位需求。同时，还要拔高项目品牌形象，与高端人群在居住品质上的追求达成心理契合，才有可能实现业绩、利润的双赢。
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