特大城市的土地市场变局

李宇嘉

进入第四季度，北京、上海、深圳等特大城市掀起了推地热潮，土地市场交投活跃，甚至出现了“逢推地、必地王”的火爆景象。葛洲坝以49.5亿拿下北京丰台樊家村地块，不仅以7.5万元的楼面价超越了著名的农展馆地王、创造了北京新地王，而且开启了年末“推地潮”。从10月20日至11月23日，北京将推29宗土地，起拍价合计577亿，按今年40%左右的平均溢价率，四季度北京土地出让将达到800至1000亿，全年有望实现1800至2000亿的出让收入。

今年前三季，上海出让土地1019亿，按1500亿的计划，四季度还将有400至500亿的推地计划，也将出现年末“推地潮”。近期，上海挂牌未出让的13宗土地起拍总价超过200亿，其中不乏江湾新城、苏河湾等有望创造新地王的优质地块。9月2日，天津津南地块以35%的溢价率、每平方米22392元的楼面地价，创造了新的单价地王。同时，今年以来楼市成交量同比近翻番、房价涨幅排名10中的南京、杭州、武汉、郑州等大城市，也有望迎来年末土地市场的“盛宴”。

由于“金九银十”的带动、开发商业绩压力的驱动，四季度往往是楼市销售旺季。土地市场更是如此，交易往往占到全年土地交易的三分之一乃至二分之一。不过，除了季节性规律的原因，近期特大城市土地市场的火爆，货币宽松和资金面友好也是重要驱动因素。9月末，M2余额同比增长13.1%，连续三个月高于13%、超过年度12%的增速目标。今年以来楼市成交量连续回升，可开发商新开工和拿地量一直在下滑。1至9月，商品住宅销售额同比增长18.2%，而新开工和土地购置却分别下滑12.6%和33.8%。因此，四季度以来，开发商自有资金非常充裕。1至9月，开发企业销售房屋回笼资金同比增长7.9%。同时，今年以来公司债券融资“井喷”，其中房地产企业发债占比达60%，且发债利率比2011至2014年平均水平降低了2个百分点以上。因此，销售回笼资金充裕，叠加融资极其宽松，开发商拿地“弹药”充足。更何况，低利率环境下，购置土地等资产属性强的资产是较为理想的投资选择。另外，特大城市楼市库存消化周期降至12个月以下，开发商开始在这些城市“补库存”。

土地市场年末火爆，也折射出未来特大城市土地市场几个新特征。一是高地价常态化。今年，北京已出让的25宗住宅地块，实际楼面价超过每平方米3万元的多达12宗，在待出让的19宗地块中，五环内3宗地块楼面价均将在每平方米50000元以上。同时，据CRIC统计，1至9月，北京共诞生了5个总价地王、1个单价地王，上海则诞生了3个总价地王、2个单价地王。以开发商目前的“抢地”势头，北京地王随时可能被刷新。在韩正书记“10·9”讲话以后，近期上海调整了住宅地块出让的规划条件，在新增供地中增加住宅用地供应、增加中小户型住房和保障房供应，但由于出让底价未调整，纯商品住房用地的楼面价格可能还会像北京一样创出“天价”来。

这就说到了特大城市土地市场走势的第二个特征：增加土地供应未必能平抑房价。事实上，2011年以来，80%的地王均产生于特大城市。“逢推地、必地王”的趋势，让特大城市商品住宅“豪宅化”，有媒体甚至称北京进入了“10万+”的“顶豪化”阶段。据CRIC的统计，明年，北京预计售价在每平方米10万的项目将接近50个，目前已入市的项目近25个。去、今两年，深圳出让的仅有两宗商品住宅用地，全为“地王”。

在楼市大周期下行阶段，包括一线城市在内的特大城市，因人口和产业集聚效应显著，成为楼市投资的“安全岛”，恒大、碧桂园等长期扎根二、三四线城市的龙头开发商，也纷纷回归特大城市。另外，特大城市进入城市更新阶段，拆迁成本居高不下，未来土地价格或许“没有高、只有更高”。因此，未来特大城市即便增加土地供应，供应量也有限，也难以平抑房价。

这又将引发出未来特大城市土地市场运行的第三个特征：在“高地价、高房价”常态下，政府供地模式变化，在保护城市中坚力量的前提下，让地价和房价充分市场化。北京自住型商品房供应占比近50%，目的在于保障北京户籍人口、必要人才、公务人员的住房需求。上海近期调整土地出让规划，拟出让的三宗宅地，中小户型住房、保障房供应占比达到60%。增加住宅用地、中小户型住房、保障房供应，将成未来土地供应的基本规划条件。

在宣布调整土地出让规划的同时，上海市委书记韩正还重点谈到了高房价将损伤城市竞争力、损伤上海推进科技创新中心建设战略。由此，上海将保障户籍人口、人才在内的城市中坚力量，摆脱房价高涨的羁绊。深圳也类似，在户籍人口“应保尽保”的情况下，“十三五”期间，深圳将加大人才安居力度，建设20万套安居型商品房。这样，未来深圳供地将向保障房倾斜。

（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）