[摘要] “现在中国住宅房地产市场大周期的拐点来了，量价都会小幅波动，波浪型地往下走，所以地方政府、企业和行业研究者都要当回事。”
与数年前撰述《野蛮生长》的冯仑相比，这位92派代表人物更多在想下一个十年将怎样有序生存。
“现在中国住宅房地产市场大周期的拐点来了，量价都会小幅波动，波浪型地往下走，所以地方政府、企业和行业研究者都要当回事。”5月19日，被誉为“商界思想家”的万通集团董事长冯仑，依旧保持着他聪明绝“顶”式的招牌形象向整个行业发出警告，“即使地方政府放松限购，也没有用。”
“中国的房地产市场‘青春期’已经过了，住宅‘一花独放’的时期结束了，开始了‘百花竞放’的时期。”冯仑一脸严肃地说，“住宅市场不好了，但物流工业地产，医疗、教育、养老、不良资产处理等都是好机会，好日子才刚刚开始。”
在这个“好日子”开始的6年前，冯仑已经开始考虑万通的转型。2008年初，万通便与TCL集团合资成立了万通新创来投资工业地产，次年便完成16万平方米的无锡（楼盘）数码工业园区收购。
2009年4月，冯仑“立体城市”理念的“实践者”——北京（楼盘）万通立体之城投资有限公司成立，此后西安（楼盘）、温州（楼盘）、涿州立体城市相继落地。“今年有6个地方会有立体城市，3个立体城市项目开工，8月份就会有一些立体城市的产品开始销售。”冯仑称。
2009年，万通又开始加快海外的投资步伐，签约美国纽约世贸中心的“中国中心”项目。“现在正在装修，明年9月份就能开业。”冯仑说。届时占据纽约世贸中心1号楼64-69层、总面积约20万平方英尺的中国中心，在未来20年的时间内为万通挣钱。
2010年，万通又开始布局地产金融业务，当年其控股的首只商业地产基金成功募资5亿元，此后又发起募集中城万利基金，参与国家发改委批准的基础设施产业基金、泰达区域发展基金以及黑狮基金等海外基金的发起。
“我们现在就做工业地产、立体城市和海外业务这三大块。”冯仑说，“在房地产市场大周期拐点来临的时候，房地产公司的行为和战略定位都要发生变化，商业模式也要改变，怎么样借鉴互联网公司的平台模式，使公司组织发生一次变化。”
在万通战略转型之际，万通的商业模式也开始转变。在立体城市，冯仑开始实践“自由筑屋”的理念，“用户可以通过虚拟平台根据自己的心愿来定制房屋，享受个性化的服务和价格优惠；另外也可以成为虚拟开发商，报名成为立体城市某块土地的开发商，一个人或几个人合伙把整栋大楼盖起来，在这个过程中不用承担地价，只需支付可控的投资额。”
“马云的理念是‘让天下没有难做的生意’，我们的理念是‘让天下没有难建的立体城市’，建立一个快速城市化的服务体系。在我们的立体城市里，可以说传统开发商以后就不存在了。”冯仑说。
而每一个立体城市在1平方公里的土地上，都将能够建设500万-600万平方米的建筑，同时以核心产业为先导，聚集几乎所有的城市主要功能，实现约50%的劳动力本地就业。按照冯仑的设想，立体城市将打造一系列业务平台。
冯仑也在“下一盘更大的棋”，正在试行“雏鹰式”的合伙人体系，借钱给员工创业，条件是创业员工必须从万通离职，以合伙人的身份出来单干。
为了打造网络定制住宅，冯仑成立了一家叫做“万通新概念科技”的网络地产公司，该公司由万通持股，冯仑任董事长，总经理刘刚自己也是股东。
“我直接给他30%股份，他自己当老板、带团队，他现在已经从万通中心搬走了，搬到租金便宜的地方办公了。”冯仑说。
冯仑打了个比方，有一种鹰，下蛋的时候下在悬崖峭壁上，小鹰一出生，必须一个个往悬崖下面飞，“摔死了证明他能力还不够，活下来的就可以再接着飞了”。而这些从万通飞出去的“鹰”，最终盘活的将是整个万通的业务模块和资源。
“立体城市现在还是个‘婴儿’，所以我参与的比较多。”冯仑说，“去年我在全球各地飞了167次，去考察、参观。”这或许也是年仅55岁的冯仑，虽然精神抖擞但依然略显苍老的原因。
而万通所做的一系列转变，均基于冯仑对房地产市场的判断，且看冯仑因何认为当下房地产市场大周期拐点来临，他又为政府和企业开出了怎样的“药方”。
经济观察报：目前房地产市场销量下滑，房价涨幅也放缓，所以关于楼市“拐点”的说法比较多，你如何看待目前的房地产市场？
冯仑：我觉得目前房地产市场的拐点跟前几次非常不同，前几次属于小周期，这次是大周期的拐点，所以我觉得要引起重视。
比如说大周期是一直上升的，在这个过程中也会有小周期，房地产市场也会波动。虽然每次下降了，但是等下个上升周期来时就又回升了。但现在是房地产市场的大周期到了下降的阶段，你不着急，它整个就往下走了。
全球房地产行业大周期的拐点有几个标志。，现在中国的省会城市人均GDP大部分达到8000美元以上，这从全世界来说，基本住宅的问题都应该解决了。第二，从人均面积来看，中国现在人均住房面积已经超过30平方米了。
第三，大规模人口移动减少。北京每年增加六七十万人，十年可能就翻一翻了。但现在的人口移动，特别是三线城市以下，流入的非常少，最主要还是往省会城市和超大城市移动。现在超大城市已经在抑制人口流入，所以基本上是在往省会城市移动。另外农村人口进城，会逐步城镇化，发展小城镇。所以人口的移动，目前来看不会像前几年那样大规模地移动。
第四，二手房和一手房的交易比例，大部分的城市差不多已经达到一比一或接近趋平。而从一手房和二手房交易趋平的历史经验来看，在全球基本上都是住宅市场饱和的一个标志。前几年，每个城市的人均GDP才3000、4000美金，即使波动一下，以后还是要往上涨。但是现在这几个指标都达到了以后，按照正常的经济增长，一般住房需求基本上满足了。所以住宅市场应该说现在是一个大周期的拐点，这个判断应该不会错。
另外资本市场给出的信号非常强烈，就是对房地产企业的估值。美国房地产市场早就过了这个拐点，所以美国资本市场给住宅开发类的房地产企业市盈率都很低，只有5倍、7倍，不会超过10倍。但是给资产经营类、管理类的房地产企业市盈率一般在15倍到20倍。
比如说万科干了30年，的估值是一千五六百亿，那时候给开发类的房企估值。现在给开发类的房企基本上都在净资产附近，这不是股市有问题，而且香港对所有开发类的公司，市盈率都在5倍到7倍左右。这就接近于美国资本市场对开发类房企的估值，这时上市就没有意义，所以美国为什么开发类的房企都不上市，又不能融资，又不能拿高PE，股票并购等等。所以万科实际上代表着中国房地产的一种商业模式，开发类房企的模式。
而我们看资产经营、管理类房企的模式，比如北京国贸，光北京这110万平方米的资产，现在的成本就1000亿了，如果估值肯定得1500到2000亿。万科也干了30年，北京国贸也干了30年，但是北京国贸的估值比万科要高得多。
另外金融类的房地产企业PE估值在25倍-30倍之间，而互联网的房地产企业现在估值是30倍以上。美国有一家现在还没上市的短租公司，已经有60万间房子在网上出租，每天成交15万间，理论上可以到1000万间。现在还没上市，估值至少100亿美金起。
资本市场早就给出了信号，资本市场反映最灵敏，所以很快中国开发类的房地产企业面临着转型或者退市。这就是我说的房地产市场大周期拐点的标志。比如万科最近说要开始做物流地产，这也就是我们说的工业地产。这一次转型不是由住宅跑到旅游地产，那还是局限在住宅这个大概念里，所以万科提出来要做“城市服务商”，我们一直在说我们是专业的地产投资开发运营公司，加上现在几个城市的立体城市，彻底颠覆了以前的模式。
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